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物业管理实施ISO14000贯标的注意事项与对策
时间:2010-02-10 10:57 点击次数:
一、注意事项

  处在跨世纪的“绿色年代”,如何建立与企业现行管理制度相结合的ISO14000环境质量管理体系,做一个关注环保、关注人类未来的绿色企业,适应经济与环境的可持续发展,赢得未来绿色市场的巨大商机,创建用户满意、社会认可的物业,这些是摆在进入新世纪的物业管理者面前的一个必须考虑的问题。 

  (1)全方位、多渠道、多层次地传播和宣传贯彻ISO14000的意义和效益,转变观念,在增强企业内部环境忧患意识和环境保护意识的同时,做到及时与业主沟通,争取让业主主动加入到对自身物业的环境保护中来,并通过业主委员会建立良好的联系,得到广大业主的配合与支持,这是实现ISO14000环境质量管理的前提条件。

  (2)加强人员培训是实施ISO14000的重要保障。

  (3)推行ISO14000环境质量管理系列标准一定要根据企业自身的具体情况和有关的法律、法规、规范,实行“量体裁衣”,否则再好的理论、再先进的管理模式,都只能是“事倍功半”。

  (4)选择有实力的咨询公司和科学的咨询程序。质量认证咨询是一项技术性极强的专业中介服务活动,因此,必须要选择一家既有专业能力,又能提供规范性服务的咨询机构,只有这样才能使咨询工作比较深入,取得实效。咨询机构不仅能够帮助企业建立宣传标准,还能协助企业建立健全组织机构,指导企业编写好质量认证体系文件,帮助其搞好试运行及内部审核、管理评审等贯标认证中的各项工作。

  (5)将对新污染的控制和老污染的限制治理达标与实现ISO14000环境质量管理标准有机地结合起来,坚持管治并重、以管促治,通过自身的工艺改造,消除污染,做到不排、少排、低浓度排放,减少污染治理的投资成本,降低企业生产成本。

  二、难题与对策

  目前,世界上已有120多个国家引进并开始实施了ISO14000的国际环境质量管理系列标准,我国也已于1996年将该标准等同地转化为国家标准。据悉,1996年7月,原国家环保局在企业自愿的基础上,组织全国55家企业开展了ISO14000环境管理体系的质量认证试点工作。1998年,又选择了厦门、苏州、大连等9个城市进行了城区环保推进工作,其中,苏州新加坡工业园区和厦门鼓浪屿分别为试点地区,并且已取得了成功的认证。另外,上海市环保局和浦东新区也在积极推行ISO14000系列标准,并将金桥开发区确定为试点单位。在住宅区中,如上海锦秋加州花园、深圳世纪花园等高档住宅项目都已实现了ISO14000的认证,取得了较好的社会效益和经济效益。

  ISO/TC176技术委员会认为:“所有组织都会从质量管理和外部质量保证相结合的总体利益中获得好处。”然而,就我国目前的整体状况看,在物业管理中实施ISO14000环境质量认证的企业还很少,使用这一国际标准认证的主要还是在制造业。从已获得ISO14000环境质量认证的物业管理企业经验与感受来看,一个最敏感的问题就是成本费用问题。在物业管理中实施ISO14000环境质量管理与质量认证,不但质量认证的成本费用高,更重要的是实现ISO14000标准所述状态以及维护、保持、改善这一状态所需支付的费用更高。如住宅区物业环境质量管理中的绿化问题。可以说,我国大多数物业管理小区环境质量与ISO14000所述标准的状态相距甚远,而要达到标准要求的绿化率的水平的费用又是相当高的。同时,我国物业管理的收费水平以及业主/住户对物业管理费用的承担能力,都是物业管理企业不敢生硬追求ISO14000的关键原因,具体地说,大片环境改造的费用应该由谁来负担?由谁负担才是合理、合适的?当然,企业有实力追求长期效益和外部形象的优化,这无疑是一条良好的通道,但就目前实际状况而言,要让物业管理企业(公司)全部承担这项费用,对于大多数物业管理企业来说,恐怕是不太可能的。因此,在目前一片环境保护的呼声中,即推行物业管理ISO14000的环境质量难度还是很大的,除了普遍的、显而易见的环境意识的问题之外,更具体的难题表现在:

  (1)经费来源难以落实;

  (2)实施管理的难度较大;

  (3)现行理念差异较大;

  (4)系统界定难;

  (5)基础设施条件差。

  针对上述问题以及目前的实际状况,要在物业管理中推行ISO14000环境管理系列标准可采取以下对策:

  (1)加强宣传教育,强化生态意识,增强法律观念;

  (2)加强管理;

  (3)转变观念,鼓励参与;

  (4)在法律符合的范围内,加强合作;

  (5)增加投入,依靠科技;

  (6)加强试点工作。

  目前,就我国可以在商品房的物业管理中引进ISO14000,在业主/住户自愿的基础上,选择一些住宅小区作为试点,为今后的推行做好经验和物质上的准备。

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